I forbrukerkjøp er det et sentralt prinsipp i forhold til miljø, produktsikkerhet og allmennhelse at tingen skal være i samsvar med offentligrettslige krav. Tilsvarende prinsipp gjelder også ved fast eiendom, idet offentligrettslige krav skal ivareta et sunt og sikkert bomiljø for både beboere og naboer, og ny eier (kjøper) vil være offentligrettslig forpliktet som eier å bringe eiendommen i samsvar med offentligsrettslige krav.

Etter avhendingsloven § 3-2 annet ledd vil eiendommen derfor ha mangel, dersom den ikke samsvarer med offentligrettslige krav i forbrukerkjøp, og kjøper ikke bygde på egen fagkunnskap eller forutsetninger. Bestemmelsen er ikke begrenset til rene sikkerhetskrav, men vil omfatte alle offentligrettslige krav eller pålegg, og vil kunne omfatte omstendigheter som manglende ferdigattest og brukstillatelser, eller brudd på forskriftskrav til elektrisk anlegg, rømningsveier, røropplegg, brannsikring mv. Regelen er ufravikelig utenfor næring. Forbrukerkjøp er i avhendingsloven § 1-3 tredje ledd definert slik:

”Med forbrukerkjøp er meint kjøp av eigedom når kjøparen er ein fysisk person som ikkje hovudsakleg handlar som ledd i næringsverksemd.”

I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 81 er det sagt følgende om kravene i bestemmelsen:

”Andre ledd kan praktisk sett vere viktig ved avhending av fast eigedom. Regelen gjeld direkte berre ved forbrukarkjøp slik det er definert i §1-2 tredje ledd. Det kunne vore grunn til å la same regel som i §3-2 andre ledd gjelde generelt, og uansett vil dette ofte måtte reknast å følgje av bindande partsføresetnader. Men spesielt når det gjeld andre eigedomar enn vanlege bustader og fritidseigedomar, d v s ved kjøp som svært sjeldan vil vere forbrukarkjøp, kan det vere kompliserte og omfattande offentlegrettslege reglar m.m som gjeld. Det vil då kunne ramme noko tilfeldig om det alltid skal vere seljaren som har vågnaden for eventuelle avvik frå desse reglane i dei tilfella seljaren ikkje har passa på å reservere seg i avtale. Utanfor forbrukarkjøp bør det derfor etter departementet sitt syn vere ei meir fleksibel ordning kor ein m.a gjennom vanlege, ulovfesta avtaletolkingsprinsipp kjem fram til kven som skal ha vågnaden for slike omstende som §3-2 andre ledd gjeld. Elles er det å merke seg at det ikkje er gjort framlegg om at §3-2 andre ledd skal vere ufråvikeleg ved forbrukarkjøp, sml §1-2 andre ledd. Elles kunne det verte uråd å selje uferdige eller renoveringsmodne hus. Men med det utgangspunkt som følgjer av §3-2 andre ledd, må seljaren i så fall sørgje for å ta eit klårt atterhald i avtala, i alle fall i dei tilfella ikkje også andre omstende rundt avhendinga gir eit klårt varsel om at samsvar med offentlegrettslege reglar m.m ikkje er føresett. (For øvrig kan §3-10 om synfaring og anna forundersøking kome inn og gjere at kjøparen likevel ikkje kan gjere eit avvik frå offentlege reglar m.m gjeldande som ein mangel, sjå §3-10 med særmerknader.) Andre ledd gjeld berre offentlegrettslege krav til eigedomen sin tilstand eller eigenskapar. Regelen seier ikkje noko om kva som skal gjelde dersom det er knytt offentlegrettslege rådvaldsband eller tyngsler til eigedomen. Sjå framanfor i avsnitt 4.11 om departementet sitt syn på dei spørsmåla som då kan oppstå, og kva dette bør få å seie. Andre ledd vil for det fyrste gjelde generelle krav til tryggleik og standard i og i medhald av lov. Som døme kan nemnast krav til røyropplegg, til elektrisk anlegg og til brannsikring. Det kan t d etter tilhøva vere ein mangel om ein bolig vert selt utan pliktig brannvarslings og -slokkingsutstyr. Dei offentlegrettslege reglane kan gjelde både eigedomen og utstyr som er tilhøyrsle til eigedomen, t d elektriske apparat”.

Det har vært reist spørsmål om brudd på offentligrettslige krav er en såpass absolutt forutsetning ved eiendomskjøp at slike mangler uansett vil slå igjennom overfor et ”solgt som den er” forbehold. I Rt. 2005 s. 1281 (avsnitt 48-51) ble det imidlertid lagt til grunn at brudd på offentligrettslige krav måtte bedømmes på samme måte som andre feil i forhold til ansvarsfraskrivelsen ”solgt som den er”. Mangel i forhold til å oppfylle offentligrettslige krav kunne ikke i seg selv automatisk skjære igjennom i forhold til at eiendommen er solgt « som den er ». Det er dermed ikke slik at ethvert avvik fra offentligrettslige krav skulle kunne gi kjøperen rett til misligholdsbeføyelser i strid med en ”solgt som den er”-klausul:

“Avhendingsloven § 3-2 bestemmer i annet ledd at en eiendom ved forbrukerkjøp skal være i samsvar med « offentlegrettslege krav som er stilt i lov eller i medhald av lov ». Kjøperne har under henvisning til lovens § 3-9 første punktum gjort gjeldende at brudd på slike krav må innebære at det er tale om en mangel av en slik art at den kan gjøres gjeldende selv om eiendommen er solgt « som den er ». Heller ikke på dette punkt kan kjøperne gis medhold. Bestemmelsen i § 3-9 gir kjøperen et vern mot å bli stilt urimelig svakt i de praktiske tilfellene der selgeren i avtalen begrenser sitt ansvar ved å selge eiendommen « som den er » eller ved bruk av andre liknende generelle forbehold. Bestemmelsen kan i forbrukerkjøp ikke fravikes ved avtale til ugunst for kjøperen, se § 1-2 annet ledd. § 3-9 beskytter i annet punktum kjøperne mot å miste adgangen til å reklamere over vesentlige mangler. I første punktum er beskyttelsen utvidet til også å omfatte mangler som enten kan føres tilbake til manglende opplysninger etter § 3-7 eller uriktige opplysninger etter § 3-8, begge under forutsetning av at svikten har innvirket på avtalen. I saken reises spørsmål om § 3-9 første punktum inneholder en uttømmende oppregning, eller om bestemmelsen kan suppleres med andre typer mangler utenfor de som faller inn under vesentlighetskriteriet i annet ledd. Lovteksten åpner ikke for at § 3-9 første punktum også skal få anvendelse for andre typer mangler. Jeg kan heller ikke se at lovforarbeidene gir særlig støtte for det. Det er i juridisk teori gitt uttrykk for ulike syn, uten at jeg finner grunn til å gå nærmere inn på dette”.

Mangelskrav på grunnlag av at offentligrettslige krav ikke er oppfylt forutsetter således at manglene uansett oppfyller noen av vilkårene i avhendingsloven § 3-9, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Høyesteretts flertall tiltrådte i sin begrunnelse i Rt. 2005 s. 1281 vurderingen til Borgarting lagmannsrett i RG 2004 s. 72, der det blant annet ble påpekt at “bestemmelser i offentlige forskrifter ofte kan være generelt utformet, gjerne i form av funksjonskrav, og at det kan være vanskelig å konstatere om det har funnet sted et forskriftsbrudd. De krav som er omhandlet i § 3-2 annet ledd, kan gjelde forhold både av vesentlig og av mindre vesentlig betydning. Det ville ikke gi noen rimelig løsning om ethvert avvik skulle kunne gi kjøperen rett til misligholdsbeføyelser i strid med en « som den er »-klausul. Avhendingsloven § 3-9 annet punktum gir alt i alt en rimeligere og mer fleksibel løsning enn det § 3-2 annet ledd legger opp til når avtalen inneholder en generell ansvarsfraskrivelse. Hensynet til å avgrense antall rettstvister tilsa derfor at brudd på offentligrettslige krav ble bedømt på samme måte som andre feil ved eiendommen i forhold til ansvarsfraskrivelser”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)