Kjøper er etter avhendingsloven ikke pliktig til å undersøke en eiendom før avtaleinngåelse, selv om kjøper normalt vil gå på visning. Lovgiver ønsket bevisst ikke å nedfelle noen plikt for kjøper til å undersøke eiendommen før avtaleinngåelse, jf. Ot. prp. nr 66 (1990-1991) s. 94. I prinsippet kan kjøper kjøpe en eiendom usett, uten at det skal gå utover kjøpers rett til å gjøre mangelsbeføyelser gjeldende.

Imidlertid siden de aller fleste eiendommer selges as is, forutsettes at kjøper gjør rimelige forundersøkelser og setter seg inn i eiendommens tilstand og relevante forhold, selv om kjøper ikke kan være til stede på visning. Manglende forundersøkelse kan også få betydning for om kjøpers forventninger er brutt i vesentlig grad etter vurderingen i avhendingsloven § 3-9, og kan også få betydning for om det foreligger opplysningssvikt fra selger.

Kjøpers undersøkelsesplikt ved avtaleinngåelsen er som nevnt ikke nedfelt direkte, men er til en viss grad forutsatt i avhendingsloven § 3-10:

”§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking (1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. (2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru. (3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen”.

Etter avhendingsloven § 3-10 første ledd er det på det rene at en kjøper ikke kan gjøre gjeldende mangelskrav mot selgeren for forhold som kjøperen kjente eller måtte kjenne til på avtaletidspunktet etter å ha gjennomført undersøkelse, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 93:

“Paragrafen regulerer kva det skal ha å seie at kjøparen visste, måtte vite, eller i visse høve burde visst, om feil eller anna ved eigedomen. Dette kan få som følgje at noko som elles ville vore å rekne som ein mangel, likevel ikkje kan reknast som mangel”.

Bestemmelsen slår fast det prinsipp at selger i utgangspunktet ikke skal bære risikoen for mangler som kjøper har oppdaget eller må ha oppdaget ved avtaleinngåelsen. Det vil dermed bare være skjulte mangler, som kjøper ikke kan ha kjent til som selger vil hefte for. Kjøper må bære risikoen for mangler som han kjente til eller må ha kjent til på avtaletidspunktet, med mindre selger har opptrådt svikaktig eller grovt uaktsomt eller ikke har gitt opplysninger i samsvar med avhendingsloven § 3-7, jf. avhendingsloven § 3-10 annet ledd annet punktum og avhendingsloven § 3-10 tredje ledd.

Bestemmelsen i avhendingsloven § 3-10 gjelder ikke bare kjøperen personlig, men også eventuelle andre som må identifiseres med kjøperen som ektefelle eller kontraktsmedhjelper som takstmann og sakkyndig. Kjøper vil etter avhendingsloven § 3-10 annet ledd bare kunne påberope seg mangler som han har oppdaget eller burde ha oppdaget gjennom undersøkelsen, dersom selgeren har ”vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru”.

I tillegg følger det av avhendingsloven § 3-10 tredje ledd at kjøpers manglende undersøkelser etter første og annet ledd ikke gjør noen innskrenkning i bestemmelsen om mangelfulle opplysninger om eiendommen etter lovens § 3-7. Selv om kjøper kjente eller burde kjenne til forhold ved eiendommen, kan han likevel påberope at det foreligger en mangel for de samme forhold, dersom selger ikke har opplyst om forholdene, og opplysningene var noe som kjøper hadde grunn til å rekne med å få og som har virket inn på avtalen.

Omfattende kontraktsgjenstander som fast eiendom mv. kan kun undersøkes overflatisk ved en forundersøkelse. Med andre ord må kravene til undersøkelsen (dersom den gjennomføres) ved avtaleinngåelse måtte ta utgangspunkt i en konkret vurdering av eiendommen og de spesifikke omstendighetene ved avtalen, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 94:

”Ved eigedomsal er det vanleg å halde visningar for dei som måtte vere interesserte. Ofte er det fyrst ei felles visning for fleire interesserte. Seinare kan det vere nye visningar for berre ein einskild interessert. Andre gongar får den som er interessert låne nykel for å sjå seg om på eiga hand, eller kanskje vert eigedomen nærare studert frå utsida. Alle desse døma må reknast som « undersøking » etter andre ledd. Men sjølvsagt vil formen for undersøking og dei nærare omstenda rundt denne ha mykje å seie for kva kjøparen « burde vorte kjent med ». Særleg på eit tidleg stadium, t d før kjøparen enno har bestemt seg for om han eller ho vil gi bod e a, kan det ikkje krevjast mykje.”.

Heller ikke kan kjøper, dersom han har undersøkt eiendommen før avtalen ble inngått eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring om slik undersøkelse, gjøre gjeldende mangelskrav for forhold som han burde ha oppdaget ved undersøkelsen eller ved å følge selgers rimelige og konkrete oppfordring, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 93

« Andre ledd regulerer virkningen av manglende eller mangelfull forundersøkelse fra kjøperens side. Hovedregelen er at dersom kjøperen har undersøkt tingen før kjøpet, kan han ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Det samme gjelder dersom han uten rimelig grunn har latt være å etterkomme selgerens oppfordring om å undersøke den. Kjøperen kan ha rimelig grunn til å la være å undersøke tingen bl.a dersom han har god grunn til å stole på selgerens sakkunnskap eller dersom undersøkelsen vil medføre urimelig kostnad eller tidspille, f.eks fordi tingen er på et annet sted. Har selgeren tilsikret en viss egenskap, trenger kjøperen vanligvis ikke under[søke] om den er til stede. Det kan også være at kjøperen foretar en undersøkelse, men at forholdene gir ham rimelig grunn til å begrense den. Kjøperen beholder i slike tilfelle retten til å gjøre gjeldende mangler som kunne vært oppdaget ved en mer omfattende undersøkelse. »”

Særlig manglende tilbehør er forhold som lett kan oppdages gjennom en forundersøkelse, forutsatt at kjøper vet at eiendommen har slikt tilbehør, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 93 og 94:

”Dersom kjøparen t d under synfaring ser at det manglar ting som vil vere å rekne som tilhøyrsle etter §§ 3-4 til 3-7, kan kjøparen ikkje seinare gjere dette gjeldande som mangel. Men ein føresetnad er det som er attgitt ovanfor om at kjøparen forsto eller måtte forstå at dette kunne ha noko å seie for mangelsspørsmålet. Her kan også leggjast til at det ikkje kan stillast så store krav til kva t d ein forbrukar bør leggje merke til av tilhøyrsleting som manglar, - ofte tenkjer ein ikkje på ting ein ikkje ser. Dessutan må det takast atterhald for ting som kjøparen trur følgjer med sjølv om dei for tida er borte, t d fordi det er grunn til å tru at dei berre er mellombels fjerna. Einaste unntaket her er dersom kjøparen « måtte » forstå noko anna, jf like nedanfor. I tillegg til å gjelde ved spørsmålet om kva som er faktiske manglar, eventuelt i form av tilhøyrsleting som manglar, gjeld § 3-11 ved retts- og rådvaldsmanglar m.m, jf §§ 4-17 og 4-18.

I uttrykket måtte kjenne til er det lagt til grunn en normativ regel om at kjøper ikke kan ha hatt rimelig grunn til ikke å vite om forholdet basert på det som var synlig under forundersøkelse, visning eller gitte opplysninger, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 94:

”Departementet legg til at og § 3-2 andre ledd bokstav b, og § 3-8 viser til kva ein « måtte kjenne til », rett nok slik at det der gjeld seljaren. Seiemåten « måtte kjenne til » i § 3-11 har same meininga, d v s at det er spørsmål om kjøpåren hadde ei rimeleg orsaking for ikkje å vite. Ei anna sak er at ein nok langt oftare vil sjå det slik at kjøparen har hatt ei rimeleg orsaking enn kva som er tilfelle for seljaren. Seljaren vil som oftast ha betre grunnlag for å kjenne eigedomen”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)