Som nevnt er kontrollansvaret etter avhendingsloven § 4-14 første ledd og § 4-5 begrenset til kjøpers direkte tap. Dersom kjøper også krever indirekte tapsposter dekket, må det foreligge såkalt skyldansvar etter den ulovfestede culpa-regelen i kontraktsforhold hos selger gjennom påvist kvalifisert klanderverdig opptreden i kontrakt, eller gjennom garantiansvar som selger har påtatt seg, jf. avhendingsloven § 4-14 annet ledd:

“Dersom mangelen eller tapet har årsak i skyld på seljarens side, eller at eigedomen allereie på avtaletida ikkje var i samsvar med garanti frå seljaren, kan kjøparen krevje skadebot både for direkte og indirekte tap”.

Selger vil etter bestemmelsen i samsvar med allminnelig kontraktsrett bli ansvarlig for både indirekte og direkte tap, dersom selger har utvist kvalifisert grad av skyld, jf. Ot. prp. nr. 66 (1990-91) s. 110:

“Etter andre ledd fyrste alternativ er seljaren i alle høve ansvarleg både for indirekte og direkte tap der mangelen eller tapet er ei følgje av skyld på seljarens side. Føresegna har same innhald som § 4-5 fjerde ledd, men er formulert noko annleis”.

Mens uaktsomhetsvurderingen utenfor kontrakt i stor grad er en subjektiv vurdering av hva som er påkrevet aktsomhet under de omstendigheter som skadevolder befant seg i da han forårsaket skaden, er den kontraktsrettslige culpa-vurdering en rent objektiv vurdering av hvilke forventninger som med rimelighet kan stilles til selger,. Det er uttalt i rettspraksis flere steder at normen for erstatning i kontrakt er strengere enn for erstatning utenfor kontrakt (deliktsretten), ettersom partene selv har mulighet til å vurdere kontraktsrisikoen før man inngår avtale.

Dersom selger har forårsaket kjøpers tap forsettlig (med vitende og vilje) som en bevisst handling, der selger skjønte at hans handlinger som kontraktspartner ville pådra kjøper et tap, vil kravet til skyld være oppfylt. Dersom selger ikke skjønte at hans dispoisjoner ville pådra kjøper et tap, vil man måtte vurdere om selger har vært uaktsom i kontrakt (utvist culpa in contractu), som vil gå på at selger feil eller forsømmelse.

Ved avhending av fast eiendom vil kvalifisert feil eller forsømmelse (uaktsomhet) normalt måtte påvises hos selger allerede før kontrakten inngås (culpa in contrahendo), eksempelvis dersom selger har gitt gale opplysninger om eiendommens egenskaper eller bruk, eller burde ha skjønt at bruken eller egenskapene ikke ville stemme med det avtalte.

Dersom feilopplysning skyldes selgers kontraktsmedhjelpere (f.eks. takstmann, underleverandør osv.), hefter likevel selger for opplysningssvikten. Uaktsomhet kan også forekomme før kontraktsinngåelse dersom det foreligger feil eller forsømmelse i forbindelse med produksjon eller ved generell informasjon utad (markedsføring).

Feilen kan også være knyttet til at det var uaktsomt å engasjere en valgt kontraktsmedhjelper (contractu in eligendo) eller at instruksen av kontraktsmedhjelper har vært mangelfull (culpa in instruendo). Feilen eller forsømmelsen må videre kunne identifiseres med selger.

Spørsmålet som skal vurderes uansett når uaktsomheten ble begått, er om selger kunne og burde ha handlet annerledes for å unngå mangel i forhold til kjøpers berettigede forventninger. Vurderingen bygger på ulovfestet rett – dvs. prinsipper som er utviklet i rettspraksis. Rettspraksis vil dermed få stor betydning for å fastlegge aktsomhetsnormen og om det foreligger kvalifisert brudd på denne. Som i erstatningsretten vurderes spørsmål om kontraktsrettslig uaktsomhet etter en helhetlig skjønnsmessig vurdering av selgers opptreden. Dersom selger kan bebreides for å ha pådratt kjøper et tap, og selger hadde alternative handlings- og oppfyllelsesmåter som var rimelige, vil selger ofte anses for å ha opptrådt uaktsomt.

Rimelighetskravet i forhold til hvilke forventninger som kjøper kan ha til selgers aktsomme opptreden vil være avhengig av kontraktsforholdet, og må ta utgangspunkt i flere ting som kontrakten, eiendomstypen, forventningene til kontraktspartnerne, bransjepraksis, forretningsskikk og sedvane/kutyme. Man vil nok stille betydelig strengere krav til en profesjonell part, der betydelige verdier er involvert, enn for mindre kontraktsforhold. Her vil nemlig vederlagets størrelse være et uttrykk for forventet kvalitet. Samtidig vil det måtte tas hensyn til at større kontrakter ofte er mer komplekse enn enkle oversiktlige kontaktsforhold. Vurderingen av om kontrakten er oppfylt på aktsom måte vil blant annet ta utgangspunkt i kontraktsforholdets størrelse og kompleksitet, klarheten i forpliktelsene, om det er tatt forbehold, de krav som stilles til profesjonen og de faglige forventningene som ligger i de etablerte bransjestandarder.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)