Utgangspunktet er at utenfor den generelle eiendomsgrensen i sjøen gjelder allemannsrettighetene (allemannsretten). Allemannsrettighetene gjelder ikke ubetinget innenfor eiendomsgrensen og de gjelder heller ikke ubetinget utenfor. Grunneier har visse rettigheter som strekker seg utover eiendomsgrensen i sjøen, som samlet går under betegnelsen ”strandretten”. I Rt. 1985 s.1128 ble denne definisjonen gitt: ” Strandretten er en rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen. De fordeler som er beskyttet på denne måten er blant annet adgangen til sjøverts adkomst - den såkalte tilflottsrett - og mulighetene for bading og friluftsliv. Også strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling ut i sjøen og et visst vern mot forurensing og ulemper av estetisk art, inngår som en del av strandretten

I NOU 1988:16 side 29 ble det sagt følgende om strandretten:

”Det er på det reine at strandeigaren har einerett til visse utnyttingsmåtar utanfor den allmenne eigedomsgrensa, og at han har vern mot visse tiltak på sjøområdet utanfor eigedomsgrensa. På den andre sida er visse utnyttingsmåtar frie for allmenta også innanfor eigedomsgrensa. Det vil nedanfor bli gjort greie for kva grenser ein kan operera med for ulike utnyttingsmåtar. I teori og rettspraksis synest det som ein har hatt visse vanskar med den rettslege plasseringa av dei rettane det her er tale om, og omgrepsbruken har skifta noko. Tradisjonelt har ein skilt mellom dei positive utnyttingsrettane som strandeigaren har utanfor sitt land, så som utfyllingsrett, rett til tang og tare, sand og grus, rett til laksefiske med fastståande reiskapar m.m. på den eine sida, og vernet for « fordelen ved å grensa til sjøen », den såkalla « strandretten » på den andre sida. I seinare praksis har ein til dels samla alle dei rettane strandeigaren har utanfor den allmenne eigedomsgrensa under omgrepet strfndrett. I Rt-1985-1128 vert såleis også rett til laksefiske og utbyggingsrett m.m. omtala som strandrettar, men det går likevel fram at det er tale om rettar med noko ulik karakter. Det vil uansett omgrepsbruk her vera grunn til å skilja mellom ulike grupper av eksklusive rettar for strandeigaren over sjøområdet. I den vidare framstillinga vil det bli skilt mellom dei rettane som gjeld eit geografisk område, avgrensa av ei vidareføring av mellomgrensa mot andre eigedomar på same strandside, og eventuelt av midtlina mot eigedomar på andre sida av ein våg eller fjord, og rettar som ikkje er klårt avgrensa til eit særskilt geografisk område”.

En viktig del av strandretten er adgangen til å kunne komme til og fra eiendommen med båt, såkalt tilflottsrett. Sperringer av ulike slag som gjør adkomsten vanskelig eller umulig kan derfor være ulovlige. Også innretninger på egen eiendom kan være en krenkelse av naboens strandrett.I rettspraksis har det blitt stilt opp et vilkår om at det må dreie seg om hindringer i sjøen som ”vesentlig vanskeliggjør” adkomsten, for at kravet skal føre frem. Om tilflottsretten er krenket vil bero på en skjønnsmessig avveining. Faktorer som spiller inn i denne avveiningen er; hva slags trafikk er det snakk om, hvor store er fartøyene, hvor mange anløp og hvor mange opphold? Tilflottsretten beskjæres ikke av havnereglement mv. For eksempel; hvis en tilflottsrett volder problemer for bruk av en kommunekai, er ekspropriasjon den rette fremgangsmåten, jf. Rt.1983.1154.

Strandretten inneholder en rekke elementer, men noen skilles ut og anses som en del av naboretten jf. Rt. 1996.1457; ” Retten til sjøverts atkomst - tilflott - til egen strand, til å kunne fortøye båter utenfor eiendommen og til å kunne bade fra den, er sentrale elementer i strandretten … Derimot antar jeg at interesser som ikke innebærer en aktiv bruk av sjøområdet, men som er knyttet til å forhindre ulemper av naborettslig karakter, så som støymessige eller estetiske ulemper, i første rekke må forankres i det naborettslige vern som følger av grannelova.”

Hva strandretten innebærer av rettigheter for grunneier ble utdypet i NOU 1988:16 side 32 og 33:

”Det å ha ein eigedom som grensar til sjøen, inneber ein stor faktisk føremon, ved at ein frå slike eigedomar lettare kan utnytta sjøen og dei verdiar som finst der, også dei verdiar som ikkje er underlagt strandeigaren sin særrett. Dette gjev slike eigedomar ein auka verdi, både som sals- og utleigeobjekt. Dette gjeld i våre dagar endå sterkare enn før, på grunn av den verdien slike eigedomar har til fritids- og rekreasjonsføremål. Denne faktiske føremonen er gjeve eit visst rettsvern gjennom den såkalla strandretten. Strandeigaren har altså eit visst vern mot at den faktiske situasjon vert endra alt for sterkt til skade for han. Det har vore ein del tvil og usemje om kor omfattande strandretten er, men eit stykke på veg er det i alle høve klårt kva den inneheld. Det er sikker rett at den som eig til sjøen ikkje kan avskjerast frå å koma til og frå eigedomen sin med båt, ein seier gjerne at han har tilflotsrett. Det er ei krenkjing av strandeigaren sin rett om nokon plasserar tilstellingar i sjøen som hindrar han i å koma til eller frå sin eigedom. Dette gjeld også om tilstellinga er plassert på grunn som vedkomande sjølv eig. Ei viss innskrenking i høvet til å koma til og frå med båt må likevel strandeigaren finna seg i utan å kunna krevja skadebot, så lenge han har brukbar tilkomst til eigedomen jf. Rt-1951-283, Rt-1962-712 og Rt-1969-157. Strandretten kan også omfatta andre fordelar ved å grensa til sjøen enn tilflotsretten. Sjå RG-1979-1042 (Agder). A som hadde hytte utan strandline kjøpte ein båt som var for stor til at han kunne plassera han der han hadde rett til båtfeste og bryggeplass. Han plasserte difor ein fortøyingsbøye utafor B si strand. B som hadde hytte på tomta protesterte, og fekk medhald i at hennar strandrett var krenkt ved plasseringa av bøya og båten som låg omlag 30 meter frå land. Bøya låg på 4-5 meters djup. Tilkomsten til B si tomt var ikkje hindra, og heller ikkje bading o.l. var direkte skadelidende. Men bøya ville hindra B i å plassera fortøyingsbøye eller byggja brygge ut på djupt vatn, utanfor si tomt. I tillegg vart det lagt vekt på « at bøyen ligger » rett i synet i forhold til ...'s hytte og den bade- og sole-plass som etter bunnforholdene og strandformasjonen synes å være den beste ». Bøyen og båten verka svært dominerande i høve til B sin eigedom, og retten kom til at den måtte innebera ei ulempe for hennar eigedom som « sett i forhold til de formål et slikt typisk sommerferiested skal tjene, virker til å redusere eiendommens omsetningsverdi og de verdier av ikke-økonomisk art som bruken kan gi ».

I domen la ein altså vekt på at oppankringa av båten reduserte både omsetningsverdien og den ikke-økonomiske bruksverdien av ein fritidseigedom. Kor langt strandretten vernar ikkje-økonomiske verdiar og utnyttingsmåtar mot inngrep utanfrå, er vel noko uklårt. I den nemnde domen framstår inngrep i ikkje-økonomiske verdiar mest som eit støtteargument. Spørsmålet om kva rettar strandeigaren har over sjøområdet, og kor langt desse er verna mot inngrep frå andre har vore oppe i fleire nyare domar. I eit oreigningsskjøn referert i RG-1984-560 (Gulating) fekk tre grunneigarar på Askøy ved Bergen vederlag for tap av akterfeste for båt som gjekk tapt på grunn av legging av ein høgspentleidning på sjøbotnen. Festa låg utanfor det området som er underlagt privat eigedomsrett, men hang så nær saman med utnyttinga av eigedomen at det måtte sjåast som ein del av strandretten. Rt-1985-1128 (Rugsund) gjeld spørsmålet om tilhøvet mellom oppdrettsanlegg og strandretten. Eit fiskeoppdrettsanlegg i Rugsund i Bremanger var plassert fritt i sjøen ved innløpet til ei bukt. Anlegget var på domstidspunktet 55 m.x 55 m og var oppankra ved help av patentanker. Det var plassert omlag 85 m frå land på eine sida og ca 110 m frå den andre sida. Grunneigarane inne i bukta reiste sak for å få anlegget fjerna fordi dei meinte det krenka deira strandrett. Dei tapte i Høgsterett etter å ha vunne i lagmannsretten. Høgsterett la til grunn at strandretten ikkje omfatta nokon fortrinnsrett for strandeigaren til å etablera oppdrettsanlegg utanfor si strand. Anlegget var ikkje til hinder for « aktuell eller påregnelig utnyttelse av ankemotpartenes eiendommer ». Det var med andre ord ikkje gjort noko inngrep i strandretten til dei tilstøytande eigedomane på land. Spørsmålet om anlegget kunne krevjast fjerna dersom det var tale om ulemper eller skader som utgjorde eit inngrep i strandeigaren sine rettar over sjøgrunnen utanfor grensa for den private eigedomsretten, står ope i denne domen. I dom av Ytre Sogn heradsrett 6. mai 1986, fekk derimot strandeigarane medhald i at eit oppdrettsanlegg måtte flyttast frå Leknessund. Anlegget var her på 35 x 50 m. I tillegg var det oppankra ein lekter på 27 x 7 m vea anlegget. Det var gjeve løyve til å utvida anlegget til 8.000 m3, førebels var det utbygt til 5.000 m3. Anlegget låg ca 100 m frå eigedomen til den næraste av saksøkjarane. Retten kom etter ei konkret vurdering til at strandretten var krenka, særleg gjennom dei miljømessige ulempene som anlegget førte med seg i ei « ellers fredelig og idyllisk vik ». Dette ville føra til ei kraftig verdisenking av saksøkjarane sine eigedomar, som i det vesentlege var brukt til fritidseigedomar. Retten meinte at saka låg annleis an enn i Rugsund-saka, fordi det her var påvist konkrete ulemper for grunneigarane. Domen er anka. I Rt-1987 629 (Oksval) gav Høgsterett tre grunneigarar ved Oksvalbukta på Nesodden medhald i at eit havneanlegg for fritidsbåtar måtte fjernast fordi det krenka deira strandrett. Utbygginga hadde skjedd i etappar frå 1972. Etter dei siste utvidingane i 1982 kunne anlegget ta 90 båtar. Anlegget som var 138 m langt og på det næraste 15 meter frå stranda, førte til ulemper på dei tre eigedomane som var partar for Høgsterett, når det gjaldt fortøyingsplass for båt og for ein av dei høvet til tilkomst med båt. Det var og ulemper knytt til bading, ved at anlegget kom såpass nær land og at båttrafikken til og frå anlegget gjekk langs land. Det vart peikt på at « de eiendommer denne sak gjelder må ant.as ervervet av ankemotparten nettopp for å kunne nyte godt av disse beføyelser, og at det dreier seg om bruksmåter som har vært utøvet gjennom mange år og er av vesentlig betydning for eiendomsverdien ». Strandretten var krenka også for ein av eigedomane, ein badehusparsell, sjølv om båthamna ikkje strakte seg inn i « den sektor av sjøen som fremkommer når grensene for hans badehusparsell forlenges ut i vannet ». Det var ikkje avgjerande at to av strandeigarane hadde kjøpt sine eigedomar etter at anlegget var bygt. Deira rettsforgjengarar hadde ikkje tapt sin rett ved passivitet eller på annan måte, og då måtte også kjøparen kunne gjera retten gjeldande”.

En oppsummering av strandretten, tilflottsretten og de rettigheter som grunneier med strandlinje mot sjø har etter ulovfestet rett er forsøkt gitt i Sivillovutvalgets utkast til §§ 13-16 og § 19 i NOU 1988:16, som ikke er gitt som formell lov:

Omfanget av strandretten:

”§ 13 Mot sjøen eig strandeigaren 30 meter utetter frå strandkanten og minst ut 2 meter djupne, alt rekna ved vanleg fjøre sjø. Strandeigarin eig likevel ut til marbakken, om den ligg lenger ute. Marbakken er kanten der botnen brått skrånar ned mot djupet. Skrånar botnen mindre enn 1 på 5, er det ikkje rekna for marbakke.

§ 14 Strandeigaren har retten til å ta tang, tare, skjel, sand og grus utetter til 15 meter djupne rekna ved vanleg fjøre sjø, endå om det er lenger ute enn nemnt i § 13.

§ 15 Retten til å fiska med kilenot, botnegarn, krokgarn og liknande fastståande reiskap etter laks, sjøaure og sjørøye høyrer strandeigaren til så langt ut som det kan fiskast med slik reiskap. Retten til å fiska med kastenot etter fisk som nemnt høyrer strandeigaren til 250 meter ut frå os der laks går opp i vassdrag. I fjord, våg eller sund må reiskap som nemnt ikkje stengja meir enn ein fjerdedel av breidda, rekna frå strandkant til strandkant i samsvar med § 13.

§ 16 Strandeigaren har retten til å gjere oppfylling og setja opp bryggje og anna byggverk framfor sitt land, også utanfor den grense som fylgjer av § 13. Det same gjeld retten til å ha fast oppankringsplass for båt eller skip eller liggjeplass for flytebryggjer og liknande. « I fjord, våg eller sund må tiltak som nemnt i første eller andre stykke ikkje stengja meir enn ein tredjedel av breidda mot strand som andre eig, rekna frå strandkant til strandkant i samsvar med § 13”.

Omfanget av tilflottsretten:

” § 19 Ein strandeigar har rett til å koma til og frå eigedomen sin over sjøområdet (tilflotsrett). Tiltak som nemnt i § 16, § 17 og § 18 må ikkje gjera tilkomsten for andre vesentleg vanskelegare enn før, eller utilbørleg hindra allmenn ferdsels- eller fiskerett på sjøområdet”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)